אודות דירובוט — מי בונה את הכלים, מאילו מקורות ובאילו מגבלות

מקורות, שיטה ומגבלות

מסכי הכתובת והשוק נשענים על עסקאות רשומות, על מחירי בקשה ועל סדר קבוע לבחירת עסקאות השוואה. תוצאת מחשבון השווי היא קטגוריה שלישית ונפרדת.

שלוש קטגוריות מספרים, שאסור לערבב

• רשות המסים: עסקאות מכר רשומות — מחיר חוזה שדווח, לא מחיר מבוקש — מאגר מידע נדל״ן של רשות המסים
• מודעות פומביות: הזנות של מודעות עם מחיר מבוקש שפורסמו לציבור — לא ראיה למכירה ולא מחיר סגירה
• אומדן מודל: תוצאת מחשבון השווי — ממודל מאומן, לא מבחירת עסקאות ההשוואה. יכול לתת נקודת ייחוס מחושבת לפי הקלט והנתונים שהמודל מכיר. אינו יכול להיות שומה, מחיר מובטח או התחייבות למכירה או להשכרה.

מודעות המחיר המבוקש מגיעות מהזנות פומביות. שמות הספקים אינם מוצגים במסכים הציבוריים לפי מדיניות המקורות של הפרויקט — זו החלטה על מה שמפורסם, לא סימן לשיתוף פעולה או להסדר כלשהו עם מי מהם.

איך נבחרות עסקאות ההשוואה

1. בניין — לפחות 2 עסקאות
2. רחוב — לפחות 4 עסקאות
3. רדיוס של כ־500 מ׳ — לפחות 6 עסקאות

סוג הנכס: כל שלב מסונן לאוצר מילים של סוגי נכס מהמרשם. מסך הכתובת הציבורי אינו מקבל סוג נכס כפרמטר, ולכן הוא רץ תמיד על אוצר המילים של Apartment — שכולל גם דירות גן ודירות גג כהשוואות דירה תקפות. אוצרות מילים אחרים (קוטג׳, דירת גן ודירת גג כסוג נפרד) זמינים רק לקריאה שמוסרת סוג נכס מפורש, ולא למסך הזה; סוג שאינו ממופה מסרב לכל השלבים במקום לנחש.

הסדר חשוב: המסננים — שטח, חדרים והיגיינת נתונים — חלים תחילה, ורק העסקאות ששרדו אותם נספרות מול רצפת המדגם. הרצפות שלמעלה נבדקות מול המדגם המסונן, לא מול מספר העסקאות הגולמי בכתובת, ולכן המסננים עצמם יכולים לקבוע איזה שלב ייבחר: בניין עם עסקאות רבות עשוי לא לעבור רצפה של 2 ולהעביר את ההכרעה לרחוב.

שני מסננים בלתי תלויים חלים על העסקאות — האחד לשטח, האחר לחדרים:

• שטח, לפי העוגן הזמין:
  • שטח הנכס הנבדק, כשנמסר — טווח של ±25% סביבו.
  • חציון שטח המודעות שנצפו בבניין בימים האחרונים, כשלא נמסר שטח נכס נבדק — טווח של ±25% סביבו.
  • כשאין אף אחד משני אלה — לא מופעל טווח שטח כלל.
• חדרים: מספר החדרים של הנכס הנבדק, כשנמסר — ואז מסנן של ±1, בלי קשר לעוגן השטח שנבחר. כשלא נמסר, לא מופעל סינון חדרים כלל.
• מסך הכתובת הציבורי: אינו מקבל נתוני נכס נבדק כלל. הוא משתמש בחציון שטח המודעות שנצפו בבניין ב־30 הימים האחרונים; אם אין מודעה כזו עם שטח שמיש, ההשוואה רצה בלי טווח שטח כלל. חדרים אינם מסוננים בו בשום מקרה.״נצפו״ ולא ״פעילות״: הנתון הוא תצפית אחרונה בחלון של 30 ימים, ואינו אישור שהמודעה עדיין חיה.

צד המודעות אינו מסונן כמו צד העסקאות

לצד המודעות אין רצפת מדגם כלל: די במודעה אחת שנצפתה, עם מחיר ועם שטח, כדי לחשב מחיר מבוקש למ״ר — והוא מושווה מול עסקאות רשומות שנדרשו לעבור רצפה של 2, 4, 6. שני צדי הפער אינם נדגמים לאותו סטנדרט.

מה כן חל על המודעות: נספרת התצפית האחרונה של כל מודעה שנצפתה ב־30 הימים האחרונים, מחיר מחוץ לטווח 300,000–30,000,000 ₪ נפסל, ומודעות שמזהה שלהן נושא את הקידומת הפנימית של המערכת אינן נכללות.

שיוך המודעה לבניין נגזר, לא מוצהר: להזנת המודעות אין כתובת רחוב משלה, ולכן המסך מתאים מודעה לבניין לפי שדות כתובת שנגזרו מגאוקוד הפוך של הקואורדינטות (geo_street, geo_house_number), בעוד שהעסקאות הרשומות מותאמות לפי הכתובת הרשומה במרשם עצמו. מודעה יכולה להשתייך לבניין שגוי בלי שדבר יסמן זאת.

שני מדדי שטח שונים באותו חישוב

המחיר למ״ר של המודעה מחושב לפי שטח כפי שפורסם במודעה, והמחיר למ״ר של העסקאות הרשומות לפי שטח כפי שנרשם במרשם. אלה שני מדדים שונים, וגם טווח השטח שלמעלה נמתח בין שניהם: הוא נגזר משטח המודעות ומסנן את שטח המרשם.המערכת אינה מאמתת ששני המדדים שווים ואינה מבצעת שום המרה ביניהם. לכן הפער בין מחיר מבוקש למחיר רשום, וגם הרכב עסקאות ההשוואה עצמן, מושפעים מהפרש שהדף הזה לא מדד — ולא יפרסם לו מספר.

גיל עסקאות ההשוואה

בבניין וברחוב נבדקות תחילה 3 השנים האחרונות, ואם המדגם דל המערכת מרחיבה לכל התקופה הזמינה. שלב הרדיוס אינו מוגבל בתאריך כלל. סדר השלבים קודם לגיל העסקאות: שלב צר יותר שעבר את רצפת המדגם על עסקאות ישנות נבחר לפני שלב רחב יותר שיש בו עסקאות מ־3 השנים האחרונות.אין שום התאמת מחיר לפי מועד העסקה: המחיר למ״ר של כל עסקה נכנס לחציון כפי שנרשם, ועסקה ישנה וחדשה מקבלות בדיוק אותו משקל. לכן יש לקרוא את תאריכי העסקאות במסך התוצאה, ולא להניח שהן עדכניות.החודשים האחרונים עשויים להיות חסרים: רישום עסקה מגיע באיחור, ובחירת עסקאות ההשוואה אינה כוללת שום בדיקת שלמות — אין סימון שאומר שחסרות עסקאות בשלב שנבחר.

חלון נפרד: מחיר מבוקש מול מחיר רשום

השוואת מחירי בקשה לעסקאות רשומות היא בדיקה אחרת, ורצה על חלון של 6 חודשים קלנדריים מלאים — לא על חלון ההשוואות שלמעלה. היא מחושבת ברמת העיר וסוג הנכס בלבד: הקשר עירוני בלבד, לא הערכת שווי לדירה הזאת. 4 שערי סירוב מוגדרים מראש חלים על הבדיקה הזו בלבד; כשאחד מהם נכשל, הפער מסומן כלא כשיר לשימוש או להצגה. סוג נכס שאינו ממופה לצד העסקאות הרשומות אינו שער חמישי אלא מצב־משנה של שער מדגמי המקור. אחד מהשערים בודק את 2 החודשים האחרונים מול החודשים שלפניהם: עסקאות רשומות מדווחות בפיגור, ולכן זנב דליל נקרא כהשלמת רישום ולא כירידת שוק.

• אחד ממדגמי המקור אינו עומד בתנאים
  • מצב־משנה: סוג הנכס אינו ממופה לצד העסקאות הרשומות
• אין די חלונות אבחון מתאימים או שהפער משתנה מעבר לסף
• אין די ספירות חודשיות, אין בסיס מוקדם שמיש או שהזנב הרשום דל
• חסרים חציוני שטח/חדרים או שהרכב שני המדגמים שונה מדי

אילו עסקאות רשומות לא נכנסות להשוואההצגהסתר

• מחיר מתחת ל־500,000 ₪
• שטח שאינו חיובי
• מחיר למ״ר מחוץ לטווח 5,000–200,000 ₪
• בשלב הרדיוס בלבד: עסקה שאין לה מיקום מדויק
• עסקה שסוג הנכס הרשום שלה חסר, או שאינו באוצר המילים שרץ — היא נפסלת לפני טווח השטח, לפני מסנן החדרים ולפני רצפת המדגם. הדף אינו מפרסם שיעור לעסקאות כאלה ואינו טוען שהן שונות משאר העסקאות.

אלה מסנני סבירות על המספרים הרשומים, לא אישור שהעסקה נעשתה בתנאי שוק. העמודות שההשוואה קוראת הן מחיר, שטח, מחיר למ״ר, תאריך, סוג הנכס, כתובת. לגבי זהות הצדדים וחלק הזכויות שנמכר אין שדה כלל. שאילתת ההשוואה של המסך הציבורי אינה קוראת ואינה מסננת לפי מספר חדרים; סינון חדרים קיים רק בקריאת שושלת ההשוואות, שמקבלת את מספר החדרים של הנכס הנבדק. מרשם העסקאות מסמן חלק מהעסקאות כמכירה ראשונה מיזם; שאילתת ההשוואה אינה מסננת לפי הסימון הזה — כלומר עסקה כזו יכולה להיכלל בהשוואה בלי סימון. מחיר בעסקה ראשונה מיזם ומחיר בעסקת יד שנייה אינם בהכרח מורכבים מאותם רכיבי מס ותנאי חוזה; ההשוואה אינה מפרידה בין שני הסוגים ואינה מנרמלת ביניהם. הקשר העסקה אינו ידוע למערכת, ולכן מחיר חוזה מדווח עשוי לשקף נסיבות שההשוואה אינה מודדת. המערכת אינה מסווגת עסקאות ואינה טוענת שעסקה מסוימת היא כזו או אחרת, ואינה מפרסמת שיעור או היקף לסימון הזה.

איך מסוכם השלב, ומה קובע את רמת הביטחוןהצגהסתר

הערך המייצג הוא חציון המחיר למ״ר של העסקאות שנבחרו, והפיזור נמדד כמרחק בין הרבעונים חלקי החציון.רמת הביטחון מתחילה מהשלב שנבחר:

• בניין — גבוהה
• רחוב — בינונית
• רדיוס — נמוכה

היא יורדת בדרגה אחת כשהפיזור מגיע ל־0.5 או כשיש פחות מ־3 עסקאות. ההורדה אינה יורדת מתחת לדרגה הנמוכה, ולכן שלב הרדיוס נשאר נמוך בכל מקרה.

מכאן שבניין עם 2 עסקאות בדיוק, שהוא בדיוק הרצפה שלו, לעולם אינו מציג ביטחון גבוה: כלל המדגם הדליל מוריד אותו לבינוני. ביטחון גבוה מחייב גם את שלב הבניין וגם לפחות 3 עסקאות עם פיזור נמוך.

המערכת נמנעת מהכרעה כאשר:

• אין די עסקאות מתאימות
• העסקאות פזורות מכדי להשוות — מרחק בין הרבעונים ביחס של 1 מהחציון ומעלה, כשיש מודעה שנצפתה לאחרונה
• הפער קיצוני ומעיד על מדגם שאינו מייצג
• אין מודעה שנצפתה לאחרונה עם מחיר ושטח לשפוט

הפער מחושב כיחס בין המחיר המבוקש למ״ר לחציון עסקאות ההשוואה. פער שלילי פירושו שהמחיר המבוקש נמוך מהעסקאות הרשומות, ופער חיובי — גבוה מהן. הסיווג:

• עד -5% ומטה — מתחת לעסקאות ההשוואה
• בין -5% ל־8% — בטווח העסקאות
• בין 8% ל־20% — מעל העסקאות
• מעל 20% — הרבה מעליהן
• מעל 60% או מתחת ל־-35% — המערכת נמנעת מהכרעה, כי פער כזה מעיד בדרך כלל על מדגם שאינו מייצג ולא על מחיר חריג

הסיווג מתאר את היחס בין שני מספרים. הוא אינו המלצה לקנות, למכור או להמתין, ואינו ייעוץ השקעות.

דוגמה להמחשה: איך הכללים מתגלגלים (לא תוצאה ולא הערכת שווי)הצגהסתר

1. נניח כתובת כלשהי. תחילה מסוננות העסקאות הרשומות בבניין לפי היגיינת הנתונים, לפי אוצר המילים של סוג הנכס, ולפי טווח השטח — אם יש עוגן שטח.
2. השלבים נבדקים לפי הסדר, וכל שלב נבדק תחילה על 3 השנים האחרונות ורק אם המדגם דל מורחב לכל התקופה הזמינה. אם אחרי הסינון נותרו 3 עסקאות באחד משני החלונות האלה, הן עוברות את רצפת הבניין (2) ושלב הבניין נבחר — גם אם העסקאות שנמצאו הן הישנות.
3. אם הפיזור בין הרבעונים גבוה, הביטחון יורד בדרגה; ואם המרחק בין הרבעונים מגיע לגודל החציון עצמו (יחס של 1) ויש מודעה שנצפתה לאחרונה עם מחיר ושטח, המערכת נמנעת מהכרעה במקום להשוות.
4. אם אחרי הסינון נותרה עסקה אחת בלבד בשני החלונות, הבניין אינו עובר את רצפתו והבדיקה עוברת לשלב הרחוב, עם רצפה של 4.

המספרים כאן הם רצפות וספים מהחוזה שלמעלה, לא נתוני שוק ולא תוצאה של נכס כלשהו.

מה מתקבל בסוף

אומדן נקודתי, שמוצג בדרך כלל יחד עם טווח. כשאין טווח אמיתי לאותו נכס, המערכת מציגה את האומדן בלי טווח ואומרת זאת במפורש, במקום להמציא טווח.

גרסה ותאריכים

• גרסת מתודולוגיהlearn-methodology-2026-08-15d
• תאריך פרסום2026-08-15

מה תוקן בגרסאות האחרונות

• learn-methodology-2026-08-15d
  • צד המודעות: פורסם שאין לו רצפת מדגם כלל — די במודעה אחת שנצפתה — בעוד שצד העסקאות הרשומות חייב לעבור רצפה.
  • סינון צד המודעות: פורסמו טווח המחיר והדרת מזהים פנימיים שהמסך מחיל על המודעות.
  • זיהוי הבניין: פורסם ששיוך מודעה לבניין נגזר מגאוקוד הפוך, ולא מכתובת שנמסרה במודעה.
  • בסיס המחיר: פורסם שמחיר בעסקה ראשונה מיזם ומחיר יד שנייה אינם בהכרח מאותם רכיבים, ושההשוואה אינה מפרידה ואינה מנרמלת ביניהם.
• learn-methodology-2026-08-15c
  • בסיס השטח: פורסם ששטח המודעה ושטח המרשם אינם אותו מדד, ושטווח השטח מושווה בין שני המדדים האלה.
  • זמן: פורסם שאין שום התאמת מחיר לפי מועד העסקה, גם כשההשוואה מורחבת לכל התקופה הזמינה.
  • סוג נכס חסר: פורסם שעסקה שסוג הנכס הרשום שלה חסר, או שאינו באוצר המילים שרץ, אינה נכנסת לאף שלב.
  • העמודות שההשוואה קוראת: ״חדרים״ הוסר מהרשימה — שאילתת ההשוואה של המסך הציבורי אינה קוראת ואינה מסננת לפיו.
• learn-methodology-2026-08-15b
  • סוג הנכס: פורסם שהמסך הציבורי רץ תמיד על אוצר המילים של דירה, ואינו מקבל סוג נכס כפרמטר.
  • סימון מכירה ראשונה מיזם: תוקנה קביעה שגויה שלפיה אין במרשם מידע כזה. השדה קיים, ושאילתת ההשוואה אינה מסננת לפיו.
  • ספי ההכרעה: פורסמו טווחי הסיווג וספי ההימנעות במלואם, במקום להיטען שהמתודולוגיה מלאה בזמן שמספרים הוסתרו.

הדיוק משתנה לפי כמות ואיכות עסקאות ההשוואה הזמינות באזור, ואינו אחיד בין אזורים, סוגי נכסים ותקופות.