מודיעין שוק נדל״ן: שבעה פרקי ניתוח מבוססי ראיות
לכל עיר נבנה דוח בן שבעה פרקים המשלב עסקאות רשומות (רשות המסים) ומודעות פומביות, כשלכל ערך מוצג גודל המדגם, תקופת הניתוח ומצב הנתונים — ערך חסר אינו מוצג כאפס, ואינו מוסתר.
שבעת פרקי הניתוח
- היסטוריית מחירי עסקאות רשומות
- חציון מחיר העסקה ומחיר למ״ר לאורך זמן, מבוסס על עסקאות שנרשמו בפועל (רשות המסים / נדל״ן), לא על מחירי בקשה.
- פעילות עסקאות רשומות
- מספר העסקאות הרשומות שבוצעו בכל תקופה, כאינדיקציה לקצב המחזור בשוק — נפרד לחלוטין ממספר המודעות הפעילות.
- מחירי בקשה לעומת עסקאות רשומות
- הפער בין מחיר הבקשה החציוני במודעות שנצפו לראשונה בתקופה לבין מחיר העסקה החציוני שנרשם בפועל, לאותה עיר ואותה תקופה.
- זרימת מודעות וחשיפה נצפית
- קצב הכניסה וההסרה של מודעות פעילות והזמן הנצפה שבו נכס נותר חשוף בשוק, מתוך נתוני המודעות בלבד.
- השוואת מחירי עסקאות לפי שכונה
- פילוח חציון מחיר העסקה ומחיר למ״ר בין שכונות העיר, מבוסס על עסקאות רשומות בלבד, עם גודל מדגם לכל שכונה.
- אומדן תשואת שכירות ברוטו
- יחס בין שכר הדירה החציוני המבוקש לבין מחיר הרכישה החציוני שנרשם, כאומדן תשואה ברוטו — לפני הוצאות ומיסוי.
- פירוט נתונים ברמת הרחוב
- נתוני עסקאות ומודעות ברזולוציית רחוב בודד בעיר שנבחרה, כאשר גודל המדגם מוצג לצד כל ערך ברמה הזו.
מתודולוגיה, מקורות ומגבלות
כל ערך מחושב על בסיס אוכלוסיית הנתונים והרשומות שנכללו בניתוח זה. חציון, ספירה ויחס מוצגים רק כאשר מצב הרשומה מאפשר זאת — מדגם קטן מדי, נתון שטרם נאסף או מדד שאינו רלוונטי לסוג הנכס מוצגים ככאלה במפורש, ולא מוחלפים באפס או מוסתרים.
מודעות ועסקאות רשומות הן שתי אוכלוסיות נפרדות: מודעות משקפות מחירי בקשה בלבד, ואינן מעידות שהעסקה בפועל תושלם באותו מחיר. עסקאות רשומות משקפות מחיר עסקה בפועל, אך מגיעות באיחור רישום מסוים ביחס למועד החתימה.
זמינות הנתונים, גודל המדגם ומועד העדכון האחרון משתנים לפי העיר, סוג הנכס ופרק הניתוח, ומפורטים בנפרד עבור כל פרק בדוח המלא.
גישה לדוח המלא
תקציר המנהלים, שבעת פרקי הניתוח על נתוניהם המלאים, הטבלאות וייצוא ה-CSV זמינים למשתמשים מחוברים, בכפוף למכסת הניתוח החודשית של המסלול. משתמש חדש מקבל מכסה חינמית מדי חודש; המסלולים בתשלום מרחיבים אותה.
התחברות לצפייה בדשבורד המלא